Thị trường bất động sản: Nguồn cung mới giảm, đẩy giá bán tăng cao

08:56:27 15/07/2019 | Bất động sản
Trong tuần qua, nhiều đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) đồng thời công bố tiêu điểm quý II-2019 và những diễn biến mới về thị trường BĐS TP HCM trong 6 tháng đầu năm.

 

Thị trường bất động sản: Nguồn cung mới giảm, đẩy giá bán tăng cao

Thị Trường BĐS TP HCM được nhận định sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới.

Hầu hết các nhà nghiên cứu đều có chung nhận định là thị trường BĐS TP HCM đang diễn biến phức tạp, nguồn cung giảm do chính sách “siết chặt” quản lý của TP đối với những dự án chưa đủ tiêu chuẩn để phát triển, điều đó đã đẩy thị trường BĐS ở nhiều phân khúc, khu vực tăng mạnh.

Chỉ số giá liên tục phát triển

Kênh thông tin về bất động sản Batdongsan.com.vn đã công bố báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS quý II-2019. Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS được tổng hợp từ 3 chỉ số chính: chỉ số tin đăng, chỉ số mức độ quan tâm và chỉ số giá.

Theo đó, lượng tin đăng trên kênh này đã tăng trưởng 184% trong vòng 3 năm gần đây, đặc biệt tại TP HCM và Hà Nội. Dẫn đầu sự tăng trưởng này là Hà Nội và TP HCM khi lượng tin đăng Hà Nội tăng 50% và TP HCM tăng 100% trong suốt giai đoạn từ 2015 đến 2018.

So với cùng kỳ 2018, quý 2/2019 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ lượng tin đăng ở Hà Nội và TP HCM, với mức tăng lần lượt tương ứng 42% tại Hà Nội và 35% tại TP HCM.

Các tỉnh có mức tăng mạnh về tổng lượng tin đăng có thể kể đến Vũng Tàu và Hải Phòng lần lượt đạt mức tăng 90% và 81% so với thời điểm quý II-2018. Về loại hình BĐS có lượng tin đăng cao nhất phải kể đến loại hình nhà trọ cho thuê và biệt thự, liền kề bán tại thời điểm quý 2/2019.

Nhìn chung, chỉ số giá BĐS tại TP HCM tăng trưởng liên tiếp từ quý I-2018 đến nay. Đối với Hà Nội, chỉ số giá có xu hướng ổn định từ quý IV-2018. Cụ thể, TP HCM tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Hà Nội đạt mức tăng nhẹ 5,3% so với mức tăng 2,0% của cùng kỳ 2018.

Riêng tại TP HCM, số liệu tổng hợp của cho thấy xu hướng tăng mạnh về giá nhà riêng tại các quận/huyện ngoài trung tâm so với các quận trong trung tâm. Cụ thể, giá nhà riêng tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 5, quận 10, Phú Nhuận tăng từ 33% đến 37% trong giai đoạn 2015 - 2018. Con số tăng trưởng này đối với các quận ngoài trung tâm như quận 11, Tân Bình, quận 6, quận 7, quận 2 đạt tới mức tăng từ 36% đến 68% trong giai đoạn 2015 - 2018. Tăng trưởng giá nhà riêng tại các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi còn cao hơn nữa, đạt mức tăng từ 51% đến 112%.

Còn tại thời điểm quý II-2019, giá nhà riêng tại một số quận huyện như Tân Bình, quận 3, quận 1 và giá nhà mặt phố tại một số quận như Bình Thạch, Gò Vấp, quận 10 có sự biến động nhẹ so với quý I-2019.

Thị trường sẽ cạnh tranh hơn

Theo đánh giá của CBRE, tổng nguồn cung lũy kế tại TP HCM hiện đạt hơn 1.050 ngàn m2 đến từ 58 dự án bán lẻ, cao nhất Việt Nam, xếp thứ hai là Hà Nội với 930.000 m2. Tại các thành phố khác của Việt Nam, diện tích thực thuê của bán lẻ hiện tại không vượt quá 100 ngàn m2 tại mỗi thành phố.

Giá chào thuê trung bình khu trung tâm tăng 1,5% so với quý trước, và 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, và đạt mức 130,6 USD/m2/tháng do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt, trong khi nguồn cung hạn chế. Mặc dù giá thuê cao tại khu trung tâm là thách thức lớn đối với không ít thương hiệu, tuy nhiên, khi có diện tích trống thì luôn nhanh chóng được lấp đầy.

Những thương hiệu mới của nước ngoài cũng luôn cân nhắc khu trung tâm trong việc mở những cửa hiệu đầu tiên. Tại khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê tăng 1,2% so với quý trước và 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 36,1 USD/m2/tháng, cùng với việc mở cửa một số trung tâm thương mại có chất lượng tốt.

Tỷ lệ trống tại khu trung tâm tăng nhẹ nhưng vẫn ở mức thấp là 1,6% bởi không có nguồn cung mới. Tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm đạt mức 7,7%, tăng nhẹ 0,4 điểm phần tram so với quý trước. Ở những quận khác như Tân Phú, Quận 7, Bình Thạnh. mỗi quân tăng nhẹ thêm 1.000-2.500 m2 diện tích trống.

“Trong nửa cuối của năm 2019, thị trường mong chờ sẽ chào đón thêm bốn dự án mới, với tổng diện tích cho thuê trên 130.000 m2. Đối với những dự án được chờ đợi sẽ khai trương vào năm 2020 trở đi, đã có trên 363.000 m2 diện tích bán lẻ đang xây dựng. Thị trường sẽ trở nên cạnh tranh hơn, tại khu Trung tâm cũng như khu ngoài Trung tâm. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy có một sự trì hoãn tại một vài dự án đang xây dựng và vì thế, nguồn cung hoàn thành trong năm nay sẽ thấp hơn so với dự đoán trước đây. Tỷ lệ trống trung bình, cũng vì thế có khả năng sẽ vẫn thấp hơn 10% (thấp hơn con số dự đoán trước đây là 15%). Giá chào thuê được kỳ vọng sẽ tăng 2-3% trong nửa sau của năm 2019”- Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE đánh giá.

Bên cạnh những dự án mới chất lượng tốt, vẫn có nhiều dự án đối mặt với khó khăn và không mấy thành công. Trong ba năm vừa qua, thị trường đã xây và bàn giao một số lượng lớn nguồn cung của các dự án bất động sản dân dụng, rất nhiều trong số đó có khối đế bán lẻ nhưng số lượng trong tình trạng trống hoặc không được điều hành bài bản là không ít, chính vì vậy không đóng góp nhiều giá trị cho dân cư hiện hữu tại các dự án này. Đánh giá của đại diện CBRE cho rằng, khối đế bán lẻ là một thành phần quan trọng không thể bỏ qua, đặc biệt khi chỉ số niềm tin người tiêu dùng Việt Nam đang ở mức cao toàn cầu và doanh thu bán lẻ cũng thể hiện những con số tăng rất tích cực.

Giá thuê tăng mạnh

Theo báo cáo nghiên cứu của Savills, đối với văn phòng, có nhu cầu cao, 4 dự án hàng C mới gia nhập vào thị trường tăng nguồn cung thêm 32.800 m2. Tổng cung xấp xỉ 1,9 triệu m2, tăng 2% theo quý và 3% theo năm. Giá thuê tăng mạnh ở tất cả các hạng, tăng 6% theo năm, trong đó giá tăng cao nhất ở hạng A. Tỷ lệ lấp đầy cao ở mức 97%, tăng 1 điểm phần trăm nhưng giảm -1 điểm phần trăm theo quý. Dự báo tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng tốt nửa cuối năm 2019 nhờ nhu cầu thuê văn phòng cao.

Riêng với căn hộ, được nhận định doanh số có cải thiện, 5 dự án mới tham gia vào thị trường và giai đoạn tiếp theo của hơn 15 dự án đã cung cấp hơn 6.500 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 13.000 căn, giảm -3% theo quý nhưng giảm -42% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 64%, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm. Hạng C tiếp tục chiếm ưu thế với 61% tổng số căn đã bán và đạt tỷ lệ hấp thụ 67%.

Quốc Định

Tin cùng chuyên mục

Tin mới